안녕하십니까? 해신, 소룡, 산북, 미성 출신 설경민 의원입니다.
관례적인 인사는 생략하도록 겠습니다.
본 의원은 금일 소룡동 제일아파트 분양과 관련하여 말씀드리고자 합니다.
그러나 이는 소룡 제일은 물론, 현재 군산과 전국에 분양 예정인, 또는 건설 중인, 건설 예정인 임대아파트 전체에 적용되는 발언일 것입니다.
대부분의 임대아파트는 분양 때마다 임차인과 건설사 간의 다툼이 있습니다. 물론 임차인은 조금이라도 저렴한 가격에 분양을 받고 싶어 하고 건설사는 집을 지어서 파는 집 장사의 입장으로써 좀 더 많은 이익을 남기는 것이 목적일 것이므로 그들이 비싸게 팔고자 하는 것은 어찌 보면 당연한 일일 것입니다.
그러나 이것은 임대아파트입니다. 국민의 세금으로 마련된 국민주택기금을 건설사에 제공하고 건설되어서 이를 다시 서민들의 내 집 장만의 기회를 제공하는 것을 목적으로 하는 일정 정도 세금으로 지어진 아파트라 할 수 있는 임대아파트입니다.
그렇다라면 서민들의 적법한 내 집 장만의 소중한 기회를 건설사의 상거래적 논리에서 보호하고 지켜줄 수 있는 곳이 어디겠습니까? 그것은 오직 건축에서 분양까지의 모든 과정의 승인권자인 시뿐일 것입니다.
현재 우리시의 분양승인 과정의 문제점에 대해서 말씀 드리겠습니다. 문제가 되는 분양가격의 산정방식은 다음과 같습니다. 표를 참고하여 주시기 바랍니다.
(빔프로젝트 상영)
분양전환 가격이라는 것은 건설원가, 감정평가금액을 산술적으로 계산하게 됩니다. 여기에서 문제가 되는 것은 감정평가액은 지방자치단체가 두 군데를 선정해서 진행하게 되어 있습니다.
문제는 건설원가입니다. 이 건설원가라는 것은 최초 입주자 모집 당시의 가격, 자기자본이자, 감가상각비 등으로 계산이 됩니다. 여기에 또한 최초입주자 모집단계의 가격입니다. 이것이 문제입니다. 이것이 바로 건설에서 일반적으로 얘기하는 표준건축비를 얘기합니다.
표준건축비란 국토해양부에서 고시하는 상한가를 얘기합니다. 더 이상은 비싸게 받아서는 안 된다라는 금액을 얘기합니다. 여기에 또 자기자본이자가 들어갑니다. 자기자본이자는 여기에 또한 최초입주자 모집 당시 가격이 들어갑니다. 국민주택기금, 임대보증금과의 상호전환 임대보증금, 【별표1】에서 보시는 바와 같이 분양전환 가격을 산정하는데 있어서 가장 중요한 것은 최초 입주자 모집당시의 가격, 즉, 표준건축비가 됩니다.
그러나 올해 4월 21일 광주 LH임대아파트 분양이익 반환관련 소송에서 문제의 표준건축비에 대한 결정적인 판례가 발표됩니다.
각 규정에 의하면 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비에 상한액을 의미하는 것으로써 건축비와는 명확히 구별되고 분양전환 가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비, 실건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다는 것입니다.
그래서 임차인들은 여기에 승소해서 부당이익으로 많은 돈을 반환 받았습니다. 이러한 판례가 있음에도 불구하고 현재 제일건설은 화면과 같이 아까 말씀드린 표준건축비를 다 대입을 시켜 놓았습니다.
그래서 분양전환가격 신청 시 건설원가를 대법원 판례상의 명시되어 있는 실건축비가 아닌 건축비의 상한선을 제한하는 표준건축비를 적용함으로써 사업자가 터무니 없는 많은 차익을 발생시키는 승인신청을 했습니다.
이에 본 의원과 임차인들은 시와 제일건설에게 판례대로 적용하라고 항의 했습니다. 답변은 이랬습니다. 제일건설은 “너희도 똑같이 소송을 해라, 너희가 승소하면 실건축비 적용하는 것을 검토해 보겠다.” 믿었던 군산시의 대답은 “판례를 행정에 그대로 적용할 수는 없으며 소송을 통해 승소한다 해도 사기업이 실건축비를 공개할리 만무하다.”는 답변이었습니다.
이에 임차인들과 본 의원은 직접 국토해양부의 담당자에게 질의를 했습니다. “분양가 산정 시 건설원가라는 것이 표준건축비를 의미하냐”라는 유선질의에 답변은 이랬습니다. “아니다! 실건축비를 의미하는 것이고 적용에 관해서는 승인권자인 시에서 결정할 사항이라고 했으나 서면적인 답변은 곤란하다”는 입장이었습니다.
그래서 본 의원은 공신력이 있는 시를 통해서 책임 있는 서면질의를 요구했고 질의내용은 간단 했습니다. “건설원가가 표준건축비를 의미하는 것이냐” 이것이었습니다.
그런데 이것이 시의 질의 내용입니다. 보시면 알겠지만 시의 질의내용은 간단하게 질의한 자, 표지 한 장으로 두 장이면 충분했습니다.
그런데 이것은 총 5장의 공문으로 되어 있습니다. 한 가지 먼저 말씀드리면 사전적으로 “증인에 대해서 신문자가 희망하는 답변을 암시하면서 신문을 하는 것을 우리는 ”유도신문“이라 합니다. 우리는 이 공문에서 여태껏 볼 수 없었던 “유도질의공문”의 사례를 보게 됩니다.
다음 페이지 넘겨주시죠. 처음에는 현황에 대해서 쭉 설명을 합니다. 임대주택법에서 누구 보다도 잘 알고 있는 국토해양부에게 필요 없는 질의들을 합니다. 중요한 것은 이 부분부터입니다.
각 현황보고에서 “뿐입니다.” “단지,” 이런 표현들로써 국토해양부 질의에 굉장한 물의성을 주고 있습니다.
다음 페이지 넘겨주시죠. 그래서 현황임에도 불구하고 국토해양부에서 고시된 표준건축비는 상한가를 판단하는 자료로 사용한다면 별도로 두어야 할 것이고, 그리고 “이런 이러한 이유에 있어서 승인토록 규정한 것으로 판단됨”이라고 했습니다. 이것은 이것을 알아보기 위해서 질의했음에도 불구하고 이미 시는 현황에서 “우리의 입장은 이렇다라고 판단된다”라고 결론을 짓고 있는 것입니다.
두번째, 또 우리시는 여기에서 두번째 판단을 합니다. 이러이러한 사유로 “이는 표준건축비에 의한 건축비가 상한선을 의미한다고 규정하고 있지만 실제 적용 시에는 건축비와 동일한 의미로 사용됨을 알 수 있습니다.” 무엇하러 질의를 합니까? 사용됨을 알고 있는데 왜 질의를 합니까?
다음 페이지 넘겨주십시오. 또 다시 결론을 내립니다. “이러이러한 이유로 인정한다 하여도 건축비의 적정성 여부를 판단할 근거가 없어 더 큰 혼란이 예상됩니다.” 혼자 얘기를 다 하고 있습니다. 혼란이 예상되므로 그렇게 판단하지 말라는 얘기이죠!
또한 “그 이하의 실건축비 등을 사업자가 감안하여 분양가격 등을 산정한 취지라고 판단됨” 법안의 취지까지 판단하고 있습니다.
왜 질의를 합니까? 현재 중요한 부분은 이 부분입니다. (질의 1)인데 사실 이것만 있었으면 됐습니다. “공공임대주택의 분양전환 승인 시 가격산출을 위한 건축비를 표준건축비로 적용하여 건축비를 산정하는 경우가 위법한지” 이것이었으면 되었습니다.
그런데 우리 군산시는 친절하게도 이렇게까지 앞서 얘기했는데에도 불구하고 아니다고 얘기할까봐 단서조항까지 달아놉니다. (현재까지 유권해석 사례는 표준건축비에 따라 건축비를 산정하도록 하였음) 이것이 뭡니까!! 무슨 이런 공문이 있습니까!
본 의원은 국토해양부 담당자가 할지라도 승인권자인 시가 이렇게 강경한데 부담스러워서라도 맞아도 맞다고 하겠습니까? 분양가가 올라가면 그래서 건설사가 더 많은 이득을 보면 우리시가 부유해 집니까? 시민들이 행복해 집니까? 이 공문의 답신은 불 보듯 뻔합니다.
본 의원과 임차인들은 이런 식의 질의와 답변은 인정하지 못합니다. 만약 잘못된 답변이 와서 분양승인이 된다면 이는 당해 임대아파트 주민들의 피해뿐만 아닌 군산을 포함한 전국의 사기업이 건설한 임대아파트의 표준건축비 적용에 대한 국토해양부의 질의 답변 사례가 되어 책자로도 만들어져서 마치 법적 판례처럼 적용되고 결국 잘못된 군산시의 행정이 전 국민에게 피해를 주는 행정을 펼친 것이 될 것임을 문동신 시장님께서는 분명히 아셔야 할 것입니다.
또한 공문에서는 시에서 실제 건설원가가 공개되더라도 산정의 적정성을 판단할 근거가 없다고 하였으나 우리시는 이미 몇년 전 제일건설의 실건축비를 알고 있습니다.
다음 페이지 보시죠. 이것은 우리시가 제일아파트 준공이 끝나고 등취득세를 과세하기 위해 제일건설의 실공사비인 장부가액를 근거로 한 과표 산정내역이며 보시는 바와 같이 건축비의 모든 사항이 금액들까지 명시가 되어 있습니다.
하지만 개인적인 부분일 수 있으므로 저는 이 부분을 공개하지는 않겠습니다.
만약 이것이 실제 건축비가 아니라면 제일건설은 탈세를 한 것일테고 시는 세금을 추징해야 할 것입니다. 이미 우리시는 제일건설의 부당이익까지 그것이 얼마인지까지도 알고 있는 것입니다.
부디 이미 모든 자료와 방향을 알고 있는 우리시가 시민을 위해 현명한 판단과 행정을 하기를 바랍니다.
금일 5분발언은 시정질의를 통해 시장님의 답변을 직접 들어야 마땅하나 현재 저희 시에서 행정과정이 진행 중인 점을 감안하여 5분발언으로 대신하였으며 금일 발언의 내용이 특별한 사유 없이 행정에 반영되지 않을 시 질의를 통해 시에 책임을 물을 것임을 말씀드립니다.
이상으로 발언을 마치겠습니다.
지금까지 경청해주셔서 감사합니다.
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